Szűk, 15 napos határidők, kötelező jogi képviselet és 2027 elejétől félévenkénti jegyzői ellenőrzés – összefoglaljuk, mit kell most tenniük a társasházaknak és a közös képviselőknek.
A Magyar Közlöny 2026. évi 157. számában, 2026. október 22-én megjelent a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának és a társasházi közgyűlés által elfogadott beszámoló benyújtásának rendjéről szóló 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet („Rendelet”). A Rendelet a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény („Tht.”) végrehajtására készült, és 2026. október 23-án lépett hatályba.
A Rendelet a közös képviselőre és az intézőbizottság elnökére egyaránt vonatkozik; őket a továbbiakban együtt „Tisztségviselő” néven említjük. A Rendelet részletesen meghatározza, hogyan, milyen iratokkal és milyen határidőn belül kell a Tisztségviselő tisztsége keletkezésének tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, hogyan kell a közgyűlés által elfogadott, számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtását intézni, és mi történik, ha a kötelezettségek teljesítése elmarad.
Meddig járhat el a Tisztségviselő bejegyzés nélkül?
A Tht. szerint a közgyűlés által megválasztott Tisztségviselő csak akkor intézheti a társasház ügyeit, ha a tisztsége keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság (a földhivatal) a társasház törzslapjára bejegyezte. A Tht. átmeneti szabálya szerint a Tisztségviselő 2026. október 31-ig a bejegyzéstől függetlenül is eljárhat, ha a jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja.
Ez a türelmi idő nem hosszabbodott meg. A Tht. a Tisztségviselő jogosultságát a bejegyzéshez köti, nem a bejegyzés iránti kérelem benyújtásához. Ha a bejegyzés 2026. október 31-ig nem történik meg, a Tisztségviselő 2026. november 1-jétől a bejegyzésig nem intézheti a társasház ügyeit. Erre az időszakra a Rendelet szerint a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a tulajdonostársak által megbízott tulajdonostárs látja el a társasház ügyintézését és képviseletét. Ez a gyakorlatban a bankszámla kezelésétől a szerződéskötésig sok mindent érinthet.
Milyen határidőket ír elő a Rendelet?
A Rendelet szinte minden lépésre 15 napos határidőt ír elő:
| Mi történt? | Mikorig kell lépni? |
| A közgyűlés új Tisztségviselőt választott | A megválasztás napjától számított 15 napon belül be kell nyújtani a bejegyzés iránti kérelmet |
| A Tisztségviselőt a Rendelet hatálybalépése előtt választották meg, és a Rendelet hatálybalépéséig nem nyújtotta be a bejegyzés iránti kérelmet | A Rendelet hatálybalépésétől (2026. október 23.) számított 15 napon belül |
| A közgyűlés elfogadta a beszámolót | Az elfogadás napjától számított 15 napon belül be kell nyújtani a beszámoló benyújtása tényének bejegyzése iránti kérelmet |
| A Tisztségviselő lemondott, a közgyűlés felmentette, elhunyt, vagy megváltoztak a bejegyzett adatai | A változástól – lemondásnál a lemondás közlésétől, felmentésnél a felmentésről szóló közgyűlési határozat meghozatalától – számított 15 napon belül változásként be kell jelenteni |
| A közgyűlés új Tisztségviselőt választott a korábbi helyett | A korábbi Tisztségviselő a megválasztást követő 5 napon belül köteles átadni az új Tisztségviselőnek a bejegyzés iránti kérelemhez szükséges iratokat |
Ha a Tisztségviselőt a Rendelet hatálybalépése előtt választották meg, és a Rendelet hatálybalépéséig nem nyújtotta be a tisztsége keletkezése tényének bejegyzése iránti kérelmet, ezt a Rendelet hatálybalépésétől számított 15 napon belül kell megtennie. Ugyanez vonatkozik arra a Tisztségviselőre is, aki a társasház ügyintézését a tisztsége keletkezéséről szóló szerződés alapján csak a Rendelet hatálybalépése után kezdi meg. A határidő 2026. november első hetének végén lejár, és akkor sem tolódik át a következő munkanapra, ha utolsó napja hétvégére esik. Azt javasoljuk, hogy a bejegyzés iránti kérelmet legkésőbb 2026. november 6-án (pénteken) nyújtsák be.
A 15 napos határidő nem vonatkozik arra a Tisztségviselőre, akinek a tisztsége megszűnésének időpontja a Rendelet hatálybalépésekor már ismert volt, és ez az időpont a hatálybalépéstől számított 30 napon belülre esik.
Mit kell csatolni a bejegyzés iránti kérelemhez?
Kötelező a jogi képviselet
A Rendelet szerinti kérelmeket – a bejegyzés iránti kérelmet, a beszámoló benyújtása tényének bejegyzése iránti kérelmet és a változásbejelentést – a Tisztségviselő jogi képviselő útján nyújtja be. A bejegyzés iránti kérelemhez csatolni kell a Közgyűlési Határozatok Könyvének a megválasztásról szóló határozatot tartalmazó kivonatát, amelyet – ha nem közokirat – magyarországi ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyez. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény („Inytv.”) szerint papíralapú okirat csak akkor fogadható el, ha azt a szerkesztő ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos elektronikus okirattá alakította.
Mit kell tartalmaznia a megválasztásról szóló közgyűlési határozatnak?
A Tht. által előírt tartalmon túl a határozatban szerepelnie kell:
- a Tisztségviselő Inytv. szerinti azonosító adatainak – természetes személynél a nevének, természetes személyazonosító adatainak és személyi azonosítójának, jogi személynél vagy más szervezetnél a teljes megnevezésének, valamint a nyilvántartást vezető szerv megnevezésének és a nyilvántartási számnak –, továbbá természetes személynél az állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatnak,
- a társasházközösség nevének és a társasház pontos megjelölésének (település, fekvés, helyrajzi szám),
- a tisztség megnevezésének, keletkezése időpontjának, határozott idejű jogviszonynál a megszűnése időpontjának,
- a Tisztségviselő nyilatkozatának arról, hogy a megválasztást elfogadja,
- a közgyűlés feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatának arról, hogy a bejegyzést engedélyezi.
Ha a Tisztségviselő jogi személy vagy más szervezet, a kérelemben az elektronikus levélcímét és telefonos elérhetőségét is be kell jelentenie; természetes személy Tisztségviselő ezeket bejelentheti.
Figyelem: a Tisztségviselő személyes adatai
A bejegyzés szabályainak adatvédelmi következményei is vannak, különösen a természetes személy Tisztségviselők számára. Ezekkel a Rendelet külön nem foglalkozik.
- A határozatot minden tulajdonostárs megismerheti. A megválasztásról szóló határozatnak tartalmaznia kell a Tisztségviselő személyi azonosítóját és az állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatát is. A határozatok szó szerinti szövege a Közgyűlési Határozatok Könyvébe kerül, amelybe a Tht. szerint bármely tulajdonostárs betekinthet, és amelyről másolatot is kérhet. Így ezek az adatok a társasház valamennyi tulajdonostársa számára hozzáférhetővé válhatnak.
- Egyes adatok nyilvánosak lesznek. A Tht. szerint a földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv a honlapján bárki számára elérhetően közzéteszi a Tisztségviselők nyilvántartott adatait. Természetes személynél ez a név mellett a lakcímet is jelenti.
Ha a korábbi határozat nem felel meg: ismételt közgyűlés
Ez a Rendelet egyik legfontosabb gyakorlati következménye. Ha a Rendelet hatálybalépése előtt hozott közgyűlési határozat nem tartalmazza a Rendelet szerinti adatokat és nyilatkozatokat – ami a korábbi határozatoknál gyakori –, és a határozat kivonatát a Rendelet hatálybalépése után indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban csatolni kell, például a bejegyzés iránti kérelemhez, ismételt közgyűlést kell tartani, és azon a Rendeletnek megfelelő határozatot kell hozni. Érdemes ezért mielőbb ellenőriztetni, hogy a meglévő határozat felhasználható-e.
A beszámoló benyújtása
A közgyűlés által elfogadott, számviteli szabályok szerinti beszámolót be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, amely a benyújtás tényét a társasház törzslapjára bejegyzi. A beszámoló benyújtása tényének bejegyzése iránti kérelmet az elfogadás napjától számított 15 napon belül kell benyújtani. Ehhez is csatolni kell a Közgyűlési Határozatok Könyvének ellenjegyzett kivonatát, amely tartalmazza a társasházközösség nevét, a társasház pontos megjelölését és a közgyűlés bejegyzést engedélyező, feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatát. A Tht. szerint a beszámolók nyilvánosan elérhetővé válnak.
Milyen jogkövetkezményekkel jár a kötelezettségek elmulasztása?
A földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv a jegyző megkeresésére félévente egy alkalommal adatot szolgáltat a jegyző illetékességi területén lévő valamennyi társasházról. Az adatszolgáltatás alapján a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást indít azzal a társasházzal szemben, amelynél
- a társasház törzslapján nem szerepel a tisztség keletkezésének ténye, és az utolsó Tisztségviselő tisztségének megszűnése óta 90 nap eltelt, vagy
- a társasház törzslapján nem szerepel a tárgyévi beszámoló benyújtásának ténye, és az éves elszámolásról szóló közgyűlés megtartására a Tht.-ben előírt határidő (minden évben május 31.) óta 90 nap eltelt.
A jegyzők az első adatkérést 2027. február 15-ig küldik meg. Az erre kapott adatszolgáltatás alapján a beszámolóra vonatkozó feltétel változatlanul érvényes, a tisztségre vonatkozó feltétel helyett azonban a jegyző azzal a társasházzal szemben indít eljárást, amelynél 2027. január 31-ig a tisztség keletkezésének tényét egyszer sem jegyezték be, vagy ezen a napon a tisztség keletkezésének ténye nem szerepel a társasház törzslapján, és az utolsó Tisztségviselő tisztségének megszűnése óta 90 nap eltelt. Ha a jegyző tudomására jut, hogy egy változást (például lemondást vagy felmentést) nem jelentettek be határidőben, határidő tűzésével kötelezi a társasházat a pótlásra.
A törvényességi felügyelet végső soron bírósági eljárásig vezethet, amelyben a bíróság a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait százezer forinttól ötmillió forintig terjedő bírság megfizetésére kötelezheti. Emellett a Tht. szerint a közgyűlés azonnali hatállyal felmenti azt a Tisztségviselőt, aki a megválasztását követően a jogszabályban előírt határidőn belül nem kezdeményezi a bejegyzést.
Mit érdemes most tenni?
- Tisztségviselőként ellenőrizze, szerepel-e már a tisztsége keletkezésének ténye a társasház törzslapján.
- Ha nem, ellenőriztesse, hogy a megválasztásáról szóló közgyűlési határozat tartalmazza-e a Rendelet szerinti adatokat és nyilatkozatokat.
- Ha a határozat nem felel meg a Rendeletnek, haladéktalanul hívja össze az ismételt közgyűlést, és terjesszen elő a Rendeletnek megfelelő határozati javaslatot.
- A Rendeletnek megfelelő határozat birtokában gondoskodjon a bejegyzés iránti kérelem jogi képviselő útján történő benyújtásáról.
- A következő éves közgyűlés határozati javaslatainak összeállításakor vegye fel a beszámoló benyújtása tényének bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot is.
- Tulajdonostársként vagy számvizsgáló bizottsági tagként kérdezzen rá, megtörtént-e a bejegyzés – ha nem, 2026. november 1-jétől a társasház ügyintézése és képviselete a számvizsgáló bizottságra hárulhat.
Gyakori kérdések
Elég, ha 2026. október 31-ig benyújtjuk a bejegyzés iránti kérelmet?
Nem. A Tht. a Tisztségviselő jogosultságát a bejegyzéshez köti, nem a kérelem benyújtásához. A határidőben benyújtott kérelemmel a Rendelet szerinti kötelezettség teljesül, de 2026. október 31. után a bejegyzésig a Tisztségviselő nem intézheti a társasház ügyeit.
Benyújthatja a Tisztségviselő saját maga a kérelmet?
Nem. A Rendelet szerint a kérelmet jogi képviselő útján kell benyújtani, a határozati kivonatot pedig – ha nem közokirat – ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie.
Mi a teendő, ha a Tisztségviselő lemondott?
A lemondást a közlésétől számított 15 napon belül változásként be kell jelenteni. Nem kell változásként bejelenteni, ha a közgyűlés ezen a határidőn belül új Tisztségviselőt választ, az új Tisztségviselő a bejegyzés iránti kérelmet benyújtja, és a megválasztásáról szóló határozat kivonata a korábbi Tisztségviselő adatait, tisztsége megszűnésének tényét és időpontját, valamint a közgyűlés törlést engedélyező nyilatkozatát is tartalmazza.
Megismerhetik-e mások a Tisztségviselő személyes adatait?
Részben igen. A megválasztásról szóló határozatban a természetes személy Tisztségviselő személyi azonosítójának is szerepelnie kell, a határozatokat pedig bármely tulajdonostárs megtekintheti. Ezen felül a Tisztségviselő nevét és lakcímét a földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv nyilvánosan közzéteszi.
Minden évben be kell nyújtani a beszámolót?
Igen. Minden beszámoló benyújtása tényének bejegyzését az elfogadás napjától számított 15 napon belül kérni kell, különben a társasházzal szemben törvényességi felügyeleti eljárás indulhat.
Miben segíthetünk?
Irodánk vállalja a bejegyzés és a beszámoló benyújtása tényének bejegyzése iránti eljárások teljes körű intézését, a közgyűlési határozatok átvizsgálását és – ha szükséges – az ismételt közgyűléshez szükséges határozati javaslatok előkészítését. Keressen bennünket: dr. Németh József ügyvéd, nemeth@visegradlegal.hu
A cikk a 2026. október 26-i jogszabályi állapotot tükrözi, és általános tájékoztatásul szolgál; konkrét ügyben nem helyettesíti az egyedi jogi tanácsadást.