Cikkünkben összefoglaljuk azokat a szempontokat, amelyek meghatározzák, hogy az ingatlan milyen hibájáért tehető felelőssé az eladó a vásárlást követően.
„Caveat emptor” – azaz „Óvakodj vevő!”- mondták anno a Római Birodalomban, és ma is ez az egyik uralkodó alapelv a jogrendszerünkben. A magyar jogban alapvetően úgy került szabályozásra az ingatlanvásárlás után felmerülő minőségi kifogások helyzete, hogy mindazokért a hibákért, amelyek felismerhetőek voltak a vásárláskor, vagyis amelyek egy alapos körültekintés mellett észrevehetőek voltak, azokért utóbb nem lehet felelőssé tenni az ingatlan volt tulajdonosát, ezek kockázatát bizony a vevő viseli. Az már egy következő kérdés, hogy a megtekintéskor mik voltak a felismerhető hibák, ezeket az adásvételi dokumentáció részeként érdemes lehet dokumentálni, mindkét fél érdekében.
Azon hibákat, melyek nem voltak ismertek vagy felismerhetőek a vevő számára, rejtett hibának nevezi a jog, és ha a rejtett hiba már a vásárláskor is fennállt, az eladó felelőssé tehető azért. Ez a felelősség azt jelenti a gyakorlatban, hogy az eladótól kérhető a hiba helyreállítása, vagy adott meghibásodott rész cseréje, vagy ha ezek a lehetőségek valamilyen oknál fogva nem működnek, akkor árleszállításra kötelezhető, illetve visszafizettethető vele a vételár egy része.
Az ebben az esetben is egy következő kérdés, hogy a vásárláskor fennállt-e már az adott rejtett hiba, vagy később keletkezett. Ennek megállapíthatósága legtöbbször szakértői hozzáértést igényel egy vitás helyzetben, vagyis szakvélemény beszerzésére is szükség lehet. Ha a hiba a birtokbavételt követően keletkezett az ingatlanban, akkor nyilván nem tehető érte felelőssé az eladó, ebben az esetben is kérdés lehet még viszont, hogy minek a következtében állt elő az adott hiba, visszavezethető-e az egy az eladó felelősségi körébe tartozó hibára.
Ebben a körben hasonlóan az autóknál a kopó-forgó alkatrészekhez, az ingatlanoknál is természetes velejárónak tekinti a jog azt, hogy a használatból eredően öregszenek az anyagok az ingatlanban, így pl. a birtokbavételt követően a meghibásodó vízvezeték-rendszer nem valószínű, hogy rejtett hibának minősülne egy jogvitában, hanem valószínűbb, hogy az a vevő tulajdonlásából fakadó olyan fenntartási költség-teher marad, amit maga kénytelen viselni. Ezt a helyzetet ugyanakkor befolyásolhatják más körülmények is. Például, ha az eladó kifejezetten arról tájékoztatott, hogy a vízvezeték-rendszer jó állapotban van, nemrég került sor a cseréjére, ehelyett pedig elöregedett vízvezetékekkel szembesülünk beköltözést követően, akkor ezért az eladót felelőssé tehetjük a jog eszközeivel.
Álljunk akár az eladói, akár a vevői oldalon, számos apró mozzanatra érdemes tehát figyelnünk ingatlan-vásárláskor, amelynek megfelelő jogi dokumentálásával sok energiát, időt és pénzt spórolhatunk.